As 2 primeiras parcelas adquiridas foram alvo de uma avaliação prévia (em Julho de 2004), realizada por um avaliador escolhido pela Câmara.
Apresenta-se de seguida, para cada terreno, a classificação segundo o PDM, o valor da avaliação e o valor pago pela Câmara.
1) Artigo 47 da Secção BJ (Freguesia de Mação)
- Data da Aquisição: Julho/2004;
- Área adquirida: 12.900 m2;
- Classificação de acordo com o PDM: Silvo-Pastoril e REN;
-Classificação dada pelo avaliador: 8.600 m2 de solo industrial e 4.300 m2 de solo em REN;
- Valor da Avaliação: € 45.150,00 (baseado em € 5,00 / m2 para o solo industrial e € 0,50 / m2 para o solo em REN);
- Valor pago pela Câmara: € 174.579,26;
- Valor de Aquisição por m2: € 13,52;
Conclusão: a Câmara de Mação pagou pelo terreno quase 4 vezes mais que o valor da avaliação.
2) Artigo 9 da Secção L (Freguesia de Penhascoso)
- Data da Aquisição: Junho/2005;
- Área: 18.320 m2;
Nota: na prática apenas 14.500,00 m2 devem ser tomados em consideração, porque na escritura está expresso o compromisso de a Câmara efectuar um destaque de 3.820,00 m2, a favor da pessoa que tem a posse do terreno (arrendatário?).
- Classificação de acordo com o PDM: Silvo-Pastoril e REN;
- Classificação dada pelo avaliador: para efeitos de avaliação o avaliador considerou 15.000 m2, sendo 10.000 m2 de solo industrial e 5.000 m2 de solo em REN;
- Valor da Avaliação: € 35.000,00 (baseado em € 3,00 / m2 para o solo industrial e € 1,00 / m2 para o solo em REN);
- Valor pago pela Câmara: € 69.831,70;
- Valor de Aquisição por m2: € 4,82;
Conclusão: a Câmara de Mação pagou pelo terreno o dobro do valor da avaliação.
3) Artigo 54 da Secção L (Freguesia de Penhascoso)
- Data da Aquisição: Dezembro/2009;
- Área: 17.620,00 m2;
- Classificação de acordo com o PDM: Silvo-Pastoril e REN;
- Valor da Avaliação: € 61.662,50;
Nota: a avaliação efectuada em 2004 não contemplou esta parcela. No entanto, como ela confina com as que foram avaliadas, poder-se-ão admitir os mesmos valores da avaliação da parcela mais favorável (Artigo 47 da Secção BJ).
Nestas circunstâncias, considera-se 2/3 de solo classificado como industrial (11.745 m2), com o valor de 5,00€/ m2, e 1/3 de solo em REN (5.875 m2), com o valor de 0,50€/ m2. Chega-se assim ao valor de avaliação indicado.
- Valor pago pela Câmara: € 88.100,00;
- Valor da aquisição por m2: € 5,00;
Conclusão: a Câmara de Mação pagou pelo terreno mais quase 43% acima do suposto valor de avaliação.
Conclusão Final
O valor dos terrenos em apreço, dado pelo seu rendimento fundiário (eucaliptal), através de uma avaliação fundamentada, não iria além de € 1,00 / m2.
Contudo, atendendo à sua boa localização, face à proximidade da vila e de um conjunto de infra-estruturas (A23, electricidade, água, …), admite-se que um valor de € 2,00/m2 (o que já pressupõe uma sobrevalorização de 100%), não seria especulativo.
Donde se depreende que, logo à partida, a avaliação mandada efectuar pela CMM está muito inflacionada, em virtude, nomeadamente, de avaliar já como industrial um terreno que, na realidade e para todos os efeitos, se encontra em espaço Silvo-Pastoril e REN.
Ainda assim, e mesmo não levando em linha de conta o valor exagerado da avaliação, constata-se que a Câmara pagou € 332.510,00 por 3 parcelas de terreno cujo valor de avaliação foi de € 141.812,50. Ou seja, pagou mais € 190.698,46 (134,5%)!
Em abstracto, pagou 2,34 por aquilo que valia somente 1,00.
Quando confrontado em Reunião de Câmara pelos Vereadores do PS os membros do Executivo Camarário alegaram que, se não fosse por estes preços, os proprietários não vendiam.
Um bom argumento, sem dúvida. Por esta lógica, se os proprietários lhes pedissem, por exemplo, €50/m2, €100/m2, ou mais, continuariam a comprar!
O Executivo Camarário poderia, no limite, ter recorrido à expropriação. Mas desculpa-se que teve uma má experiência com um processo de expropriação na Urbanização dos Atoleiros e não quis correr novos riscos. Quanto a nós, é uma analogia estranha e desprovida de qualquer fundamento, porque o terreno dessa expropriação, por se situar em espaço urbanizável, não é comparável com os que estão em análise, que se encontram em Silvo-Pastoril e REN.
A nossa crítica, obviamente, não é dirigida aos proprietários, porque esses, numa lógica de mercado, apenas fizeram o seu papel de procurar vender pelo melhor preço. E cumpriram-no bem. O que é criticável é a actuação do Executivo Camarário que, ao adquirir terrenos por este preço, não defendeu os interesses do concelho e dos munícipes.
É devido a maus negócios como estes que a Câmara vai tendo cada vez menos recursos financeiros para dar resposta aos muitos problemas do concelho.
Por outro lado, o Executivo Camarário abriu uma “caixa de pandora”. A partir daqui, quando tiver de adquirir terrenos, semelhantes aos que estão em apreço, seja para a Zona Industrial ou para outros fins, que legitimidade tem para exigir aos seus proprietários um valor mais baixo?
É caso para dizer que, para alguns, o nosso Mação ainda é uma terra de boas oportunidades e de bons negócios. É uma espécie de “Jackpot”.
Sem comentários:
Enviar um comentário